甲方视角:外立面成本优化案例分析
在房地产项目中,外墙饰面工程是设计和成本协同管理的重点,其重要性体现在以下三个方面:在外立面工程中工程量最大、成本敏感;直接影响建筑物的品质,最容易受到外界破坏;所涉及的材质品种繁多,成本差异大。
本篇从设计管理的视角出发,分别从建筑方案设计、施工图设计两个阶段,来介绍影响成本的技术要素,并以案例和成本数据分析其经济性。
方案阶段
三控:建筑风格、体型系数、立面选材
1、根据楼盘定位,控制建筑风格
建筑风格是建筑物外貌的重要特征,不同的风格有着不同的成本投入。
不同的建筑风格,旭格门窗门店,需要不同的外立面效果装饰,造型较为复杂、夸张的法式和英式风格建筑,其外立面装饰面积比现代主义和ARTDECO风格多,新古典和地中海风格介于中间。
为了对不同建筑风格的外装饰进行数据量化,我们引入“外立面率”(有的开发商也称为墙地比),百度百科的解释为“外立面率指扣除门窗洞后外立面装饰面积与地上计容面积比率”。
一般情况下,建筑的外立面率越高,其成本越高,楼盘的档次也越高。根据标杆企业的工程经验,外立面率控制如下:
案例1:我司开发的两个楼盘,一个刚需住宅类项目A(ARTDECO风格)和一个改善类住宅类项目B(法式风格),其代表性立面和墙身图参下图所示:
项目A的外立面率为1.2,项目B的外立面率为1.35,以地上面积10,000㎡来计,项目A总外饰面面积为12,000㎡,项目B总外饰面面积为13,500㎡,两个项目的外饰面差值为1500㎡,如果两个项目选用同一种外墙材料时,其成本增量为1500/12000=12.5%。
Tips:外墙的风格应符合楼盘的整体定位,楼盘档次越高其建筑风格越复杂,也就是外立面率越高,成本也越高。
2、控制体型系数
在我的文章《设计与成本的协同管理 | 保温工程成本总结(一)》 中就指出,体型系数对节能工程的重要作用,体型系数在外墙饰面工程的设计和成本管理中依然发挥着重要的作用。
下面以测算模型来分析体型系数的影响。
案例2:模型假定条件为高层剪力墙住宅为例(25层,建筑高度75米),假定外窗面积占外墙面积的20%,以结构最大伸缩缝(适当放大到50米)和平面限值作为控制指标(此时我们控制最大尺寸限值5),探讨最简单的长方形平面布局体型系数对外墙面积的影响:
摘自《高层建筑混凝土结构技术规程》(JGJ3-2010) 根据上述假定模型,我们分析了各种情况下的体型系数:
Tips:按以上测算,可以得到下面三个推论
(1)体型系数与建筑平面长宽比的关系。当建筑物的平面长度等于宽度时,此时体型系数最大,长宽比接近结构限值时,此时体型系数最小,每平米建筑面积中外墙涂饰的面积最少,此时成本最省。